Immobilie in Polen kaufen — Rechtsanwälte für ausländische Käufer
Immobilie in Polen sicher als Ausländer kaufen. Deutschsprachige Anwälte übernehmen Due Diligence, die MSWiA-Genehmigung (falls nötig) und den gesamten notariellen Kaufabschluss — auf Wunsch aus der Ferne.
Ausländer können in Polen Immobilien erwerben, und in den meisten Fällen ist keine besondere Genehmigung erforderlich: Der Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung (eines selbstständigen Wohnungseigentums) ist für Käufer jeder Nationalität genehmigungsfrei, während der Erwerb eines Hauses mit Grundstück oder eines Anlageobjekts für Käufer aus Drittstaaten eine Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) erfordern kann. Wir begleiten die gesamte Transaktion auf Deutsch — rechtliche Due Diligence, Vertragsverhandlung, Steuern und die notarielle Urkunde, mit der das Eigentum übergeht — und können den Kauf per Vollmacht für Sie abwickeln, ohne dass Sie nach Polen reisen müssen.
Auf einen Blick
Kann ein Ausländer kaufen?
Ja — Eigentumswohnungen (selbstständiges Wohnungseigentum) sind für jede Nationalität genehmigungsfrei (Wohnungen in der Grenzzone für Drittstaatskäufer ausgenommen)
MSWiA-Genehmigung
Nur für Drittstaatsangehörige — beim Kauf von Häusern mit Grundstück, Bauland sowie für Immobilien in der Grenzzone / Agrarland über 1 ha
EU- / EWR- / Schweizer Käufer
Keine Genehmigung erforderlich — auch in der Grenzzone
Grunderwerbsteuer (Zweitmarkt)
PCC 2% des Marktwerts — vom Käufer zu zahlen
Kauf vom Bauträger
Preis enthält MwSt. (8% bis 150 m² Wohnung / 300 m² Haus, 23% darüber) — kein PCC
Eigentumsübertragung
Nur durch notarielle Urkunde; Eigentum geht mit der Urkunde über, Eintragung im Grundbuch (księga wieczysta)
Kauf aus der Ferne
Ja — per Vollmacht, ohne Anreise nach Polen
Wir begleiten Transaktionen im Wohn- und Gewerbeimmobilienbereich vom ersten Angebot bis zur Grundbucheintragung. Bevor Sie sich binden, führen wir eine rechtliche Due Diligence durch — wir prüfen den Eigentumstitel des Verkäufers, den im Grundbuch (księga wieczysta) ausgewiesenen Rechtsstatus, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vormerkungen, den baurechtlichen und administrativen Status der Immobilie, rückständige Nebenkosten und die Mietersituation — und legen die Risiken dar, bevor Sie unterzeichnen. Wir erstellen und verhandeln Vorverträge, Bauträgerverträge, Kaufurkunden und Mietverträge und koordinieren Notar, Finanzierung und gegebenenfalls die MSWiA-Genehmigung.
Nach polnischem Recht kann Eigentum an Immobilien nur durch notarielle Urkunde übertragen werden (Art. 158 des Zivilgesetzbuchs), und das Eigentum geht mit dieser Urkunde über; der Käufer wird anschließend als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, das öffentlichen Glauben genießt (rękojmia wiary publicznej) und einen gutgläubigen Käufer schützt, der sich darauf verlässt. Über Transaktionen hinaus vertreten wir Mandanten in Grundbuchverfahren, in Ersitzungsverfahren (zasiedzenie) — 20 Jahre Besitz bei gutem Glauben, 30 Jahre bei bösem Glauben — sowie in Streitigkeiten über Dienstbarkeiten, Grenzen, Baumängel und Mietverhältnisse. Neubauten sind zusätzlich durch das Bauträgergesetz von 2021 (in Kraft seit 1. Juli 2022) geschützt, das ein Wohn-Treuhandkonto und den Bauträger-Garantiefonds vorschreibt.
Wann benötigen Sie diese Leistung?
Sie sind Ausländer und kaufen eine Wohnung, ein Haus oder ein Anlageobjekt in Polen
Sie möchten vor dem Kauf eine rechtliche Due Diligence der Immobilie
Sie kaufen vom Bauträger und möchten den Bauträgervertrag prüfen lassen
Sie benötigen eine MSWiA-Genehmigung für ein Haus mit Grundstück oder eine Immobilie in einem beschränkten Gebiet
Sie möchten den Kauf aus der Ferne per Vollmacht abwickeln
Sie haben einen Immobilienstreit — Grenzen, Dienstbarkeiten, Ersitzung oder ein Mietverhältnis
So läuft der Prozess ab
1
Angebot und erste PrüfungWir prüfen das Inserat, die Unterlagen des Verkäufers und den Grundbucheintrag, klären, ob eine MSWiA-Genehmigung erforderlich ist, und stellen die steuerliche Lage dar, bevor Sie ein verbindliches Angebot abgeben.
2
Rechtliche Due DiligenceWir prüfen den Eigentumstitel, das Grundbuch, Belastungen und Ansprüche, den baurechtlichen und administrativen Status, Nebenkostenrückstände und etwaige Mietverhältnisse und berichten über die Risiken.
3
VorvertragWir erstellen und verhandeln den Vorvertrag, sichern Kaufpreis, Abschlusstermin und Angeld und schließen ihn, wo dies zusätzlichen Schutz bietet, als notarielle Urkunde.
4
Finanzierung und GenehmigungWir koordinieren die Finanzierungsunterlagen und bereiten für Drittstaatskäufer von Häusern, Grundstücken oder Immobilien in beschränkten Gebieten den MSWiA-Genehmigungsantrag vor und reichen ihn ein.
5
Notarielle Urkunde (Abschluss)Wir nehmen den Abschluss mit Ihnen wahr oder handeln aufgrund Ihrer Vollmacht, prüfen die Urkunde und stellen sicher, dass Kaufpreis, Treuhand und Steuer (PCC oder MwSt.) korrekt abgewickelt werden.
6
GrundbucheintragungWir beantragen die Eintragung Ihres Eigentums im Grundbuch (księga wieczysta) und übergeben die vollständigen Unterlagen, sobald Sie als Eigentümer eingetragen sind.
Was Sie benötigen
Ihr Reisepass oder Ausweisdokument (und PESEL-Nummer, falls bereits vorhanden)
Das Immobilieninserat und die Eigentumsunterlagen des Verkäufers
Die Grundbuchnummer (księga wieczysta) oder ein Grundbuchauszug
Beim Bauträgerkauf: der Bauträgervertrag und das Prospekt
Bei Finanzierung: die Kreditunterlagen der Bank
Eine Vollmacht (notariell beglaubigt und mit Apostille) beim Kauf aus der Ferne
Leistungsumfang
Rechtliche Due-Diligence-Prüfung von Wohn- und Gewerbeimmobilien
Vorverträge, Bauträgerverträge und notarielle Kaufverträge
Gewerbe- und Wohnraummietverträge
Grundbuchverfahren, Ersitzung und Dienstbarkeiten
Immobilienerwerb durch ausländische Investoren (MSWiA-Genehmigung)
Bau- und Investitionsstreitigkeiten
Für ausländische Gründer und Investoren
Polen ist einer der für ausländische Käufer am leichtesten zugänglichen Immobilienmärkte der EU. Bürger der EU, des EWR (Island, Liechtenstein, Norwegen) und der Schweiz kaufen zu denselben Bedingungen wie polnische Staatsbürger; Käufer aus Drittstaaten können eine einzelne Eigentumswohnung — ein selbstständiges Wohnungseigentum — genehmigungsfrei erwerben, während ein Haus mit Grundstück, ein Baugrundstück oder eine Immobilie in der Grenzzone bzw. Agrarland über einem Hektar eine Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) erfordert. Wir prüfen Ihren konkreten Kauf von Anfang an, damit Sie schon vor dem Angebot wissen, ob eine Genehmigung nötig ist.
Die gesamte Transaktion lässt sich abwickeln, ohne dass Sie nach Polen reisen. Wir handeln aufgrund einer notariell beglaubigten und mit Apostille versehenen Vollmacht, nehmen den notariellen Abschluss für Sie wahr, entrichten die Grunderwerbsteuer (PCC 2% auf dem Zweitmarkt) bzw. bestätigen die im Bauträgerpreis bereits enthaltene MwSt. und beantragen Ihre Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Wir übernehmen auch die praktische Ebene, die ausländische Käufer in der Regel benötigen — beglaubigte Übersetzungen der Urkunde, die Koordination des Notars und die steuerlichen Fragen, die sich aus dem Eigentum ergeben.
Mandanten aus dem deutschsprachigen Raum betreut ein deutschsprachiges Team vom Angebot bis zur Grundbucheintragung und durch den gesamten notariellen Abschluss. Die Kanzlei ist Vertrauensanwalt des Generalkonsulats der Republik Österreich in Krakau, unser geschäftsführender Partner ist bei der New York State Bar zugelassen, und wir beraten ausländische private und institutionelle Käufer seit über 20 Jahren beim Immobilienerwerb in Polen. Rechtliche Arbeit verbinden wir mit interner Steuer- und Buchhaltungsberatung, sodass der Kauf und alles Weitere aus einer Hand betreut werden.
Häufig gestellte Fragen
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