Leistungen

Immobilie in Polen kaufen — Rechtsanwälte für ausländische Käufer

Immobilie in Polen sicher als Ausländer kaufen. Deutschsprachige Anwälte übernehmen Due Diligence, die MSWiA-Genehmigung (falls nötig) und den gesamten notariellen Kaufabschluss — auf Wunsch aus der Ferne.

Zuletzt aktualisiert: 25. September 2026

Ausländer können in Polen Immobilien erwerben, und in den meisten Fällen ist keine besondere Genehmigung erforderlich: Der Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung (eines selbstständigen Wohnungseigentums) ist für Käufer jeder Nationalität genehmigungsfrei, während der Erwerb eines Hauses mit Grundstück oder eines Anlageobjekts für Käufer aus Drittstaaten eine Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) erfordern kann. Wir begleiten die gesamte Transaktion auf Deutsch — rechtliche Due Diligence, Vertragsverhandlung, Steuern und die notarielle Urkunde, mit der das Eigentum übergeht — und können den Kauf per Vollmacht für Sie abwickeln, ohne dass Sie nach Polen reisen müssen.

Auf einen Blick

Kann ein Ausländer kaufen?: Ja — Eigentumswohnungen (selbstständiges Wohnungseigentum) sind für jede Nationalität genehmigungsfrei (Wohnungen in der Grenzzone für Drittstaatskäufer ausgenommen)
MSWiA-Genehmigung: Nur für Drittstaatsangehörige — beim Kauf von Häusern mit Grundstück, Bauland sowie für Immobilien in der Grenzzone / Agrarland über 1 ha
EU- / EWR- / Schweizer Käufer: Keine Genehmigung erforderlich — auch in der Grenzzone
Grunderwerbsteuer (Zweitmarkt): PCC 2% des Marktwerts — vom Käufer zu zahlen
Kauf vom Bauträger: Preis enthält MwSt. (8% bis 150 m² Wohnung / 300 m² Haus, 23% darüber) — kein PCC
Eigentumsübertragung: Nur durch notarielle Urkunde; Eigentum geht mit der Urkunde über, Eintragung im Grundbuch (księga wieczysta)
Kauf aus der Ferne: Ja — per Vollmacht, ohne Anreise nach Polen

Wir begleiten Transaktionen im Wohn- und Gewerbeimmobilienbereich vom ersten Angebot bis zur Grundbucheintragung. Bevor Sie sich binden, führen wir eine rechtliche Due Diligence durch — wir prüfen den Eigentumstitel des Verkäufers, den im Grundbuch (księga wieczysta) ausgewiesenen Rechtsstatus, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vormerkungen, den baurechtlichen und administrativen Status der Immobilie, rückständige Nebenkosten und die Mietersituation — und legen die Risiken dar, bevor Sie unterzeichnen. Wir erstellen und verhandeln Vorverträge, Bauträgerverträge, Kaufurkunden und Mietverträge und koordinieren Notar, Finanzierung und gegebenenfalls die MSWiA-Genehmigung. Nach polnischem Recht kann Eigentum an Immobilien nur durch notarielle Urkunde übertragen werden (Art. 158 des Zivilgesetzbuchs), und das Eigentum geht mit dieser Urkunde über; der Käufer wird anschließend als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, das öffentlichen Glauben genießt (rękojmia wiary publicznej) und einen gutgläubigen Käufer schützt, der sich darauf verlässt. Über Transaktionen hinaus vertreten wir Mandanten in Grundbuchverfahren, in Ersitzungsverfahren (zasiedzenie) — 20 Jahre Besitz bei gutem Glauben, 30 Jahre bei bösem Glauben — sowie in Streitigkeiten über Dienstbarkeiten, Grenzen, Baumängel und Mietverhältnisse. Neubauten sind zusätzlich durch das Bauträgergesetz von 2021 (in Kraft seit 1. Juli 2022) geschützt, das ein Wohn-Treuhandkonto und den Bauträger-Garantiefonds vorschreibt.

Wann benötigen Sie diese Leistung?

Sie sind Ausländer und kaufen eine Wohnung, ein Haus oder ein Anlageobjekt in Polen
Sie möchten vor dem Kauf eine rechtliche Due Diligence der Immobilie
Sie kaufen vom Bauträger und möchten den Bauträgervertrag prüfen lassen
Sie benötigen eine MSWiA-Genehmigung für ein Haus mit Grundstück oder eine Immobilie in einem beschränkten Gebiet
Sie möchten den Kauf aus der Ferne per Vollmacht abwickeln
Sie haben einen Immobilienstreit — Grenzen, Dienstbarkeiten, Ersitzung oder ein Mietverhältnis

So läuft der Prozess ab

1
Angebot und erste PrüfungWir prüfen das Inserat, die Unterlagen des Verkäufers und den Grundbucheintrag, klären, ob eine MSWiA-Genehmigung erforderlich ist, und stellen die steuerliche Lage dar, bevor Sie ein verbindliches Angebot abgeben.
2
Rechtliche Due DiligenceWir prüfen den Eigentumstitel, das Grundbuch, Belastungen und Ansprüche, den baurechtlichen und administrativen Status, Nebenkostenrückstände und etwaige Mietverhältnisse und berichten über die Risiken.
3
VorvertragWir erstellen und verhandeln den Vorvertrag, sichern Kaufpreis, Abschlusstermin und Angeld und schließen ihn, wo dies zusätzlichen Schutz bietet, als notarielle Urkunde.
4
Finanzierung und GenehmigungWir koordinieren die Finanzierungsunterlagen und bereiten für Drittstaatskäufer von Häusern, Grundstücken oder Immobilien in beschränkten Gebieten den MSWiA-Genehmigungsantrag vor und reichen ihn ein.
5
Notarielle Urkunde (Abschluss)Wir nehmen den Abschluss mit Ihnen wahr oder handeln aufgrund Ihrer Vollmacht, prüfen die Urkunde und stellen sicher, dass Kaufpreis, Treuhand und Steuer (PCC oder MwSt.) korrekt abgewickelt werden.
6
GrundbucheintragungWir beantragen die Eintragung Ihres Eigentums im Grundbuch (księga wieczysta) und übergeben die vollständigen Unterlagen, sobald Sie als Eigentümer eingetragen sind.

Was Sie benötigen

Ihr Reisepass oder Ausweisdokument (und PESEL-Nummer, falls bereits vorhanden)
Das Immobilieninserat und die Eigentumsunterlagen des Verkäufers
Die Grundbuchnummer (księga wieczysta) oder ein Grundbuchauszug
Beim Bauträgerkauf: der Bauträgervertrag und das Prospekt
Bei Finanzierung: die Kreditunterlagen der Bank
Eine Vollmacht (notariell beglaubigt und mit Apostille) beim Kauf aus der Ferne

Leistungsumfang

Rechtliche Due-Diligence-Prüfung von Wohn- und Gewerbeimmobilien
Vorverträge, Bauträgerverträge und notarielle Kaufverträge
Gewerbe- und Wohnraummietverträge
Grundbuchverfahren, Ersitzung und Dienstbarkeiten
Immobilienerwerb durch ausländische Investoren (MSWiA-Genehmigung)
Bau- und Investitionsstreitigkeiten

Für ausländische Gründer und Investoren

Polen ist einer der für ausländische Käufer am leichtesten zugänglichen Immobilienmärkte der EU. Bürger der EU, des EWR (Island, Liechtenstein, Norwegen) und der Schweiz kaufen zu denselben Bedingungen wie polnische Staatsbürger; Käufer aus Drittstaaten können eine einzelne Eigentumswohnung — ein selbstständiges Wohnungseigentum — genehmigungsfrei erwerben, während ein Haus mit Grundstück, ein Baugrundstück oder eine Immobilie in der Grenzzone bzw. Agrarland über einem Hektar eine Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) erfordert. Wir prüfen Ihren konkreten Kauf von Anfang an, damit Sie schon vor dem Angebot wissen, ob eine Genehmigung nötig ist.

Die gesamte Transaktion lässt sich abwickeln, ohne dass Sie nach Polen reisen. Wir handeln aufgrund einer notariell beglaubigten und mit Apostille versehenen Vollmacht, nehmen den notariellen Abschluss für Sie wahr, entrichten die Grunderwerbsteuer (PCC 2% auf dem Zweitmarkt) bzw. bestätigen die im Bauträgerpreis bereits enthaltene MwSt. und beantragen Ihre Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Wir übernehmen auch die praktische Ebene, die ausländische Käufer in der Regel benötigen — beglaubigte Übersetzungen der Urkunde, die Koordination des Notars und die steuerlichen Fragen, die sich aus dem Eigentum ergeben.

Mandanten aus dem deutschsprachigen Raum betreut ein deutschsprachiges Team vom Angebot bis zur Grundbucheintragung und durch den gesamten notariellen Abschluss. Die Kanzlei ist Vertrauensanwalt des Generalkonsulats der Republik Österreich in Krakau, unser geschäftsführender Partner ist bei der New York State Bar zugelassen, und wir beraten ausländische private und institutionelle Käufer seit über 20 Jahren beim Immobilienerwerb in Polen. Rechtliche Arbeit verbinden wir mit interner Steuer- und Buchhaltungsberatung, sodass der Kauf und alles Weitere aus einer Hand betreut werden.

Typische Situationen

Sie haben eine Immobilie in Polen geerbt und möchten sie verkaufen. Zuerst wird das Erbe festgestellt und im Grundbuch umgeschrieben, dann folgt der Verkauf. Beides übernehmen wir — den ersten Schritt beschreibt unsere Seite zum Erbrecht.
Sie kaufen eine Neubauwohnung vom Bauträger. Das Bauträgergesetz von 2021 (in Kraft seit 1. Juli 2022) schreibt ein Wohn-Treuhandkonto und den Bauträger-Garantiefonds vor. Wir prüfen den Bauträgervertrag vor der Unterschrift.
Sie vermieten eine Wohnung in Polen, während Sie im Ausland leben. Ein gelegentlicher (najem okazjonalny) oder institutioneller Mietvertrag (najem instytucjonalny) schützt den Vermieter bei Problemen mit dem Mieter besser als ein gewöhnlicher Mietvertrag.
Es gibt Streit über Grenzen, Dienstbarkeiten oder Ersitzung. Wir vertreten Sie im Grundbuch- und Gerichtsverfahren, auch wenn Sie nicht in Polen wohnen.

Praktische Hinweise für Käufer mit Wohnsitz im Ausland

Klären Sie vor dem Angebot, ob eine MSWiA-Genehmigung nötig ist. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz brauchen keine; für Käufer aus Drittstaaten hängt es von der Art der Immobilie ab.
Für den Kauf aus der Ferne brauchen wir eine Vollmacht, die in Ihrem Land notariell beglaubigt und mit Apostille versehen ist, mit beglaubigter Übersetzung.
Das Eigentum geht mit der notariellen Urkunde über (Art. 158 ZGB). Die Eintragung im Grundbuch beantragen wir anschließend; die Gerichtsgebühr beträgt 200 PLN.
Rechnen Sie mit der richtigen Steuer: 2 % PCC auf dem Zweitmarkt, beim Bauträger ist stattdessen die MwSt. im Preis enthalten.
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, zeigt aber nicht alles: Nebenkostenrückstände, Mietverhältnisse und den baurechtlichen Status prüfen wir gesondert.

Ihre deutschsprachigen Ansprechpartner

Erstgespräch und laufende Beratung führen Sie auf Deutsch, direkt mit dem verantwortlichen Rechtsanwalt bzw. Steuerberater, ohne Dolmetscher.

Szymon Gostyński

Rechtsanwalt / Geschäftsführender Partner

Polnischer und US-amerikanischer (New York) Rechtsanwalt. Gründer und geschäftsführender Partner der Kanzlei. Spezialisiert auf internationales Handelsrecht, grenzüberschreitende Streitigkeiten und M&A-Transaktionen. Vertrauensanwalt des Generalkonsulats der Republik Österreich in Krakau.

Spricht Deutsch
Internationales Handelsrecht
Gerichtsverfahren und Schiedsgerichtsbarkeit
Gesellschaftsrecht und Handelsrecht

Anfrage an Szymon

Jerzy Gaweł

Partner / Steuerberater

Senior Partner, Steuerberater und CEO von Sarego Finance. Berät polnische und ausländische Unternehmen bei internationalen Transaktionen, Gesellschaftsstrukturen und grenzüberschreitenden Steuerfragen in Polen, Deutschland, Österreich, der Schweiz und den USA. Verbindet 25 Jahre Rechts- und Steuererfahrung mit einer mehrsprachigen Praxis in Polnisch, Englisch und Deutsch.

Spricht Deutsch
Steuerrecht
Internationales Vertragsrecht
Gesellschaftsstrukturen

Anfrage an Jerzy

Häufig gestellte Fragen

Was sollte ich vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Polen prüfen?

Vor dem Kauf sollten Sie prüfen: den Rechtsstatus im Grundbuch (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vormerkungen), den Eigentumstitel des Verkäufers, den baurechtlichen Status der Immobilie (Genehmigungen, Bebauungspläne), etwaige rückständige Nebenkosten und die Mietersituation. Wir führen eine umfassende Due Diligence durch und zeigen Risiken auf, bevor Sie unterzeichnen.

Schützt ein Vorvertrag den Käufer?

Ein gut ausgearbeiteter Vorvertrag schützt die Interessen beider Seiten. Er sollte Kaufpreis, Frist für den Abschluss des endgültigen Vertrags und Rechtsfolgen bei Nichterfüllung (Angeld oder Vertragsstrafe) festlegen. Ein notariell beurkundeter Vorvertrag bietet zusätzlichen Schutz – Sie können den Abschluss des Hauptvertrags gerichtlich erzwingen. Wir verhandeln und erstellen einen sicheren Vorvertrag für Sie.

Kann ein Ausländer eine Immobilie in Polen erwerben?

EU-Bürger können die meisten Immobilienkategorien in Polen frei erwerben. Staatsangehörige aus Drittstaaten benötigen in der Regel eine Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) (mit gewissen Ausnahmen). Wir beraten ausländische Einzelinvestoren und institutionelle Anleger durch den gesamten Erwerbsprozess, von der Due Diligence bis zur Einholung der erforderlichen Genehmigungen.

Was ist Ersitzung und wann kann sie geltend gemacht werden?

Ersitzung (Zasiedzenie) ist der Erwerb von Eigentum durch langfristigen, stetigen und eigenständigen Besitz einer Immobilie. Die erforderliche Frist beträgt 20 Jahre bei gutem Glauben und 30 Jahre bei bösem Glauben. Die Feststellung der Ersitzung erfolgt durch das Bezirksgericht. Wir vertreten sowohl Personen, die Ersitzung geltend machen, als auch Eigentümer, die ihren Titel verteidigen.

Wie kann ein Vermieter seine Wohnung in Polen sicher vermieten?

Eine sichere Vermietung beginnt mit einem ordnungsgemäß ausgestalteten Mietvertrag – mit klaren Zahlungsbedingungen, einem Übergabeprotokoll, einer Kaution und einem Verfahren zur Vertragskündigung. Sie sollten einen gelegentlichen Mietvertrag (najem okazjonalny) oder einen institutionellen Mietvertrag (najem instytucjonalny) in Betracht ziehen, der dem Vermieter bei Problemen mit dem Mieter besseren Schutz bietet. Wir erstellen Mietverträge und beraten in Vermieter-Mieter-Streitigkeiten.

Kann ein Ausländer eine Immobilie in Polen kaufen?

Ja. Der Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung (eines selbstständigen Wohnungseigentums) ist unabhängig von der Nationalität genehmigungsfrei — außerhalb der Grenzzone, wo ein Drittstaatskäufer weiterhin eine Genehmigung benötigt. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz können zudem Häuser und Grundstücke ohne Genehmigung erwerben, auch in der Grenzzone. Käufer aus Drittstaaten benötigen eine Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) für ein Haus mit Grundstück, ein Baugrundstück oder eine Immobilie in der Grenzzone bzw. Agrarland über einem Hektar. Wir klären Ihre Lage, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Welche Kosten und Steuern fallen beim Immobilienkauf in Polen an?

Auf dem Zweitmarkt zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer (PCC) von 2% des Marktwerts; Erstkäufer ihrer ersten Wohnung auf dem Zweitmarkt sind seit dem 31. August 2023 von der PCC befreit. Beim Kauf vom Bauträger fällt keine PCC an — die MwSt. ist im Preis enthalten (8% für eine Wohnung bis 150 m² oder ein Haus bis 300 m², 23% darüber oder bei Gewerbeflächen). Hinzu kommen das Notarhonorar (wertabhängig), die Gerichtsgebühr für die Grundbucheintragung (200 PLN) und unser Honorar, das individuell kalkuliert wird.

Kann ich eine Immobilie in Polen aus der Ferne kaufen, ohne anzureisen?

Ja. Wir können den gesamten Kauf aufgrund einer Vollmacht abwickeln — in Ihrem Land notariell beglaubigt und mit Apostille versehen, mit beglaubigter Übersetzung — ohne dass Sie in Polen erscheinen. Wir führen die Due Diligence durch, verhandeln den Vertrag, nehmen die notarielle Urkunde für Sie wahr, entrichten die Steuer und beantragen Ihre Eintragung als Eigentümer im Grundbuch und halten Sie bei jedem Schritt schriftlich und online auf dem Laufenden.

Was umfasst die rechtliche Due Diligence einer Immobilie?

Wir prüfen den Eigentumstitel des Verkäufers und die Eintragungen im Grundbuch (księga wieczysta) — Hypotheken, Dienstbarkeiten und Vormerkungen — sowie den baurechtlichen und administrativen Status der Immobilie, etwaige Nebenkostenrückstände und die Mietersituation. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, der einen gutgläubigen Käufer schützt, doch erst eine gründliche Due Diligence deckt die Risiken auf, die das Grundbuch nicht zeigt. Wir berichten alles, bevor Sie unterzeichnen.

Bereit, Ihren Fall zu besprechen?

Unsere Anwälte beraten Sie auf Polnisch, Englisch, Deutsch, Ukrainisch und Russisch.

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