Elektroniczny obrót dokumentami notarialnymi w sprawach nabywania nieruchomości przez cudzoziemców — Prezydent podpisał nowelizację

18 sierpnia 2026 r. opublikowano ustawę z dnia 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy – Prawo o notariacie. Nowe przepisy wejdą w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia, czyli w listopadzie 2026 r.

I. Co się zmienia?

Do tej pory notariusze, sporządzając akty notarialne dotyczące nabycia nieruchomości przez cudzoziemców (a także nabycia lub objęcia udziałów i akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości), przesyłali wypisy tych aktów do ministra właściwego do spraw wewnętrznych w formie papierowej. Obowiązek taki wynika z art. 8a ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i musi być wykonany w terminie 7 dni od sporządzenia dokumentu.

Nowelizacja nie wprowadza nowego obowiązku informacyjnego – zmienia jedynie sposób jego realizacji. Od momentu wejścia w życie nowych przepisów notariusze będą przekazywać wymagane dokumenty wyłącznie elektronicznie, za pośrednictwem Centralnego Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN).

II. Jak będzie działać przekazywanie dokumentów przez CREWAN?

Zgodnie z nowym art. 8a ust. 1a–1d ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz znowelizowanym art. 92a Prawa o notariacie:

• notariusz umieszcza elektroniczny wypis, kopię lub odpis dokumentu w Repozytorium, opatrując go kwalifikowanym podpisem elektronicznym, w formacie umożliwiającym przeszukiwanie treści;
• Krajowa Rada Notarialna niezwłocznie przesyła taki dokument za pośrednictwem systemu teleinformatycznego do ministra właściwego do spraw wewnętrznych;
• z chwilą umieszczenia dokumentu w Repozytorium notariusz otrzymuje elektroniczne zawiadomienie z numerem dokumentu oraz dokładną datą i godziną wprowadzenia go do systemu; zawiadomienie to dołącza się do oryginału aktu, a jego drugi egzemplarz otrzymuje strona czynności;
• za umieszczenie dokumentu w Repozytorium notariusz pobiera od stron czynności opłatę, którą następnie przekazuje Krajowej Radzie Notarialnej.

Siedmiodniowy termin na przekazanie dokumentów pozostaje bez zmian – zmienia się jedynie kanał, którym te informacje trafiają do organu.

III. Rozporządzenia wykonawcze

Ustawa przewiduje wydanie dwóch rozporządzeń:

1. Minister właściwy do spraw wewnętrznych – po zasięgnięciu opinii Krajowej Rady Notarialnej – określi okres przechowywania dokumentów w Repozytorium oraz wysokość i sposób uiszczania opłaty za ich umieszczenie;
2. Minister Sprawiedliwości, w porozumieniu z Ministrem właściwym do spraw informatyzacji i po zasięgnięciu opinii Krajowej Rady Notarialnej, określi sposób sporządzania elektronicznych wypisów i wyciągów, warunki organizacyjno-techniczne ich umieszczania w Repozytorium oraz tryb informowania o przerwach w dostępie do systemu.

Do czasu wydania nowych rozporządzeń dotychczasowe przepisy wykonawcze wydane na podstawie art. 92a § 7 Prawa o notariacie tracą moc z dniem wejścia w życie ustawy.

IV. Przepisy przejściowe

Ustawa zawiera regulację intertemporalną: do dokumentów sporządzonych przed dniem wejścia w życie nowych przepisów stosuje się przepisy dotychczasowe, tj. dopuszczalne jest jeszcze przekazanie ich w formie papierowej.

V. Co to oznacza w praktyce?

Dla notariuszy zmiana oznacza konieczność dostosowania procedur wewnętrznych do elektronicznego obiegu dokumentów oraz uwzględnienia w rozliczeniach z klientami opłaty za umieszczenie wypisu w Repozytorium. Dla stron czynności notarialnych – w praktyce dla cudzoziemców nabywających nieruchomości w Polsce oraz podmiotów nabywających udziały lub akcje w spółkach będących właścicielami nieruchomości – zmiana ma charakter głównie techniczny i nie wpływa na zakres ich obowiązków wobec organów administracji.

Celem nowelizacji jest usprawnienie i uszczelnienie nadzoru nad obrotem nieruchomościami z udziałem cudzoziemców poprzez szybszy, bezpieczniejszy i łatwiejszy do analizy elektroniczny przepływ informacji między notariuszami a ministrem właściwym do spraw wewnętrznych.